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Immer schön sauber (bleiben)

Die Reinigung einer Immobilie muss nicht, aber kann für Eigentümer und Mieter leicht vor Gericht enden: Mal verlangt der Eigentümer mehr, als er darf, mal macht der Mieter weniger, als er muss. Hier ein paar Gerichtsurteile rund um die Reinigung einer Immobilie.

Klassiker Treppenhausreinigung
Ein Klassiker ist der Streit zwischen Eigentümern und Mietern um die ordnungsgemäße Ausführung der Treppenhausreinigung. Häufig wird per Hausordnung ein fester Turnus unter den Parteien vereinbart. Kommt ein Mieter diesen Pflichten nicht nach, dann ist der Eigentümer nach Einschätzung des Amtsgerichts Bremen (Aktenzeichen 9 C 346/12) berechtigt, eine Fachfirma zu beauftragen und die Kosten entsprechend umzulegen. Es liege im Interesse aller Mieter, dass die Arbeiten auch tatsächlich fristgemäß erledigt würden.

Gerichtsurteile Immobilienreinigung - ratgeber bauen

Gibt immer wieder Anlass zum Streit, auch vor Gericht: Das Thema Reinigung und die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern.

Hilfe zur Reinigung
Der Eigentümer einer Immobilie muss es seinen Mietern ermöglichen, dass diese ihre Räumlichkeiten auf moderne Weise reinigen können. So hat der Mieter im Regelfall Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die gleichzeitig den ordnungsgemäßen Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts und eines Staubsaugers erlaubt. Im konkreten Fall war es während der Staubsaugernutzung immer wieder zu Stromunterbrechungen gekommen, was der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 343/08) als unzumutbar betrachtete. Im Mietvertrag sei diese Besonderheit nicht erwähnt worden.

Kommunale Straßenreinigung
Wenn einem Anwohner die kommunale Straßenreinigung zu schlampig ist, dann darf er deswegen noch nicht ohne weiteres seine Gebührenzahlungen mindern. Insbesondere dann nicht, wenn parkende Autos eine komplette Säuberung der Straße verhindert haben und die Arbeiten zumindest im Großen und Ganzen korrekt erledigt wurden. Das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen (Aktenzeichen 9 LA 205/08) entschied, dass erst bei länger dauernden und/oder besonders nachhaltigen Reinigungsdefiziten an solche Kürzungen zu denken sei.

Wasserschaden
Manchmal sind erhebliche Reinigungs- und Reparaturarbeiten fällig, um eine Wohnung wieder gebrauchsfähig zu machen. So war es nach einem Wasserschaden gewesen. Es mussten Möbel ausgelagert und Trocknungsmaschinen aufgestellt werden. Immer wieder benötigten Handwerker einen Zugang zur Wohnung. Dem Mieter ist nach Überzeugung des Landgerichts Berlin (Aktenzeichen 67 S 177/05) nicht zuzumuten, dass dies in seiner Abwesenheit geschieht. Er durfte deswegen seinen Verdienstausfall während der „Beaufsichtigung“ der Handwerker geltend machen.

Dachrinnen
Eine gewisse Schwachstelle sind, zumindest nach heftigen Stürmen und in der Zeit des Laubfalls, die Dachrinnen einer Immobilie. Sie können verstopfen und überlaufen. Trotzdem gibt es für Vermieter keine Verpflichtung, die Dachrinnen regelmäßig verdachtsunabhängig zu kontrollieren bzw. zu reinigen. Erst angesichts besonderer Umstände (Bäume in unmittelbarer Nähe) können nach Ansicht des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Aktenzeichen I-24 U 256/11) solche Pflegemaßnahmen nötig sein.

Geruchsbelästigung
Wenn ein Mieter seine Wohnung so stark verschmutzt, dass dies zu erheblichen Geruchsbelästigungen für die Nachbarn führt, dann kann ihm die fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Der Eigentümer darf, so das Amtsgericht Münster (Aktenzeichen 3 C 4334/10), ein Mindestmaß an Sauberkeit erwarten, um den Hausfrieden erhalten zu können. Hier hatten sich die anderen Mieter über einen unerträglichen Geruch beschwert, der aus der Wohnung drang. Sie hatten sogar ihre eigenen Eingangstüren unten abgedeckt, um dem Gestank zu entkommen.

Graffiti
In Großstädten werden Immobilien regelmäßig durch Schmierereien an Hauswänden in Mitleidenschaft gezogen. Der Eigentümer ist dann gezwungen, diese Graffiti von Fachleuten beseitigen zu lassen. Doch wer muss das bezahlen? Er selbst oder seine Mieter? Das Amtsgericht Berlin-Mitte (Aktenzeichen 11 C 35/07) befasste sich mit dieser Frage und entschied: Ist die Substanz der Wand nachhaltig betroffen (Sachbeschädigung), dann muss der Eigentümer aufkommen. Sind die Graffiti mittels einfacher Reinigung zu entfernen, handelt es sich um umlagefähige Kosten. Hier war quartalsweise eine Firma zu Gange gewesen, um die immer wieder neuen Schmierereien zu entfernen. Die Mieter mussten zahlen.

„Unmögliches“
Die Parteien eines Mietvertrages dürfen bezüglich der Reinigungspflichten diverse Verpflichtungen eingehen, ohne dass dies jemanden etwas angehen würde. Allerdings kann der Eigentümer vom Mieter nichts Unmögliches verlangen. So hatte der Vermieter in einem „Haus- und Hofreinigungsplan“ seine Mieter verpflichtet, einmal im Jahr den Dachboden zu kehren und die Dachfenster zu putzen. Dabei durften die Mieter diesen Speicher gar nicht nutzen. Das ging dem Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 205 C 144/08) dann doch zu weit. Im Urteil hieß es: „Der Mieter muss nicht damit rechnen, dass er zur Reinigung von Hausteilen herangezogen wird, die er weder ausschließlich noch zusammen mit den übrigen Mietern nutzen kann“.

Quelle & Zeichnungen: LBS

O. Rautenberg